迟延履行《承诺书》 招租损失应自担责

　　【案情】

　　个体户王某从事房产投资，2006年3月，他与一房地产经纪公司订了一份《承诺书》，约定其在购得第三人一房屋后，房地产经纪公司包租一年，租金每月6万元，但包租前他需支付房地产经纪公司4万元用于装修及增加设备。

　　2006年8月，王某花了近120万元购买了该房，他在取得房屋后立即将钥匙交房地产经纪公司，房地产经纪公司接受了房屋钥匙，可是，王某却未按约定支付4万元装修费用，而房地产经纪公司也未将该房出租。

　　三个月后，王某起诉至法院，要求房地产经纪公司继续履行合同，并支付从购房之日起三个月的租金18万元。2006年11月，法院以王某未履行支付4万元装修及设备费这个在先义务为由驳回了诉讼请求。该案判决当日，王某欲向房地产经纪公司支付4万元费用，但遭拒收，该公司同时挂号信发函给王某，通知解除《承诺书》，并退了钥匙。面对这种情况，王某认为先前3个月的租金损失了只能怪自己，但从2006年11月自己支付4万元之日起，房地产经纪公司应按《承诺书》约定每月6万元支付共计18万元的租金。于是，2007年3月，王某又向法院起诉，要求房地产经纪公司支付2006年11月到2007月1月共计18万元租金。

　　【判决】

　　一审法院认为：双方《承诺书》有效，王某在履行全部义务后，有权从履行完义务后按约定标准收取租金。判决房地产经纪公司支付18万元租金。房地产经纪公司不服上诉。二审法院认为：由于违约，使出租方未达包租要求，在客观上导致出租方在承诺书约定的包租期内未能出租，房地产经纪公司的签订合同的获利目的未能实现，房地产经纪公司通知解除合同合法，判决驳回王某的请求。

　　【抗诉】

　　检察机关抗诉认为：一、王某支付4万元是合同的次要义务，不构成根本违约，房地产经纪公司无权单方解除《承诺书》;二、先履行抗辩权只具有暂时效力，并不产生消灭合同的法律效果，且生效原判决已确认《承诺书》有效，房地产经纪公司只能行使先履行抗辩权，双方应继续履行，二审判决认定《承诺书》已解除有错。提起抗诉。

　　【再审】

　　法院再审认为：一、由于王某在先违约，迟延三个月支付4万元装修、设备费，占包租期一年的四分之一，直接导致房地产经纪公司包租后再出租目的无法实现，房地产经纪公司行使解除权符合法定条件，《承诺书》解除后王某无权得到租金;二、先履行抗辩权与合同解除权是各自独立，互不排斥的权利，可以独立行使，遂维持二审判决。

　　【评析】

　　本案中，《承诺书》是否已经解除，一方行使先履行抗辩权后能否继续行使合同解除权这两个问题是决定检察机关本案抗诉是否成功的关键。

　　按我国合同法第94条规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。检方认为，××支付5万元是《承诺书》约定的次要义务是正确的，在一般情况下，不履行次要义务不会导致另一方有解除合同的权利，但一方不履行次要义务致使另一方不能实现合同目的时，另一方则有权行使合同解除权，按我国合同法第94条规定，完全不履行，不适当履行，部分履行都可能导致合同解除，关键要看是否有使另一方不能实现订合同目的的后果。××迟延三个月支付4万元，使包租的房屋长达三个月不能装修、增加设备，导致包租余期只有9个月，房地产经纪公司无法转租，其订立合同的目的不能实现是客观事实。因此，房地产经纪公司有权通知解除合同，由于××在接到通知后又没有请求法院或者仲裁机构确认解除无效，所以在××收到通知后《承诺书》自行解除。

　　先履行抗辩权和合同解除权是我国合同法赋予当事人的权利，当事人应当根据这两项权利各自的法定构成要件行使，当事人行使先履行抗辩权后，如发现违约方的违约行为还致使订立合同的目的不能实现时，完全可以又行使合同解除权。抗诉机关认为房地产经纪公司在行使先履行抗辩权后，双方只能继续履行的观点是没有法律依据的。

　　法院的终审和再审判决符合法律规定，体现了我国合同法的立法精神。